经典重庆

   重庆的五大功能区规划近期出炉。其中渝中区全域和江北、沙坪坝、九龙坡、南岸、大渡口5区处于内环以内的区域被划入都市功能核心区，而上述5区内环以外的区域，以及渝北、北碚、巴南3个区除都市功能核心区以外的部分，大约5179平方公里的区域，都将作为“都市功能拓展区”。

    这些区域是重庆楼市的主要发展区域，云集了大量的房地产开发企业，也是购房者最为关注的区域。本次的规划对这些区域未来的机会和发展是什么，且听地产界人士有什么观点。

    Q：如何看待“功能核心区”、“功能拓展区”等规划，对区域楼市的推动？

    罗政：功能区的定位，是城市未来发展的一个方向指引。事实上，现在的很多开发区域，其发展已经有了相当的规模和大体雏形。可以看出北部未来一定是最具价值魅力的区域，而像西永和大学城等区域，其城市的产业规模已经成型，正在完善城市商务商业功能。

    赵夫：五大功能区的规划，对城市功能有了一个更加清晰的界定。例如，功能核心区占据的是城市最核心、最不可复制的资源。以前的楼市开发，对好的地段资源并没有完全做到最好的利用，在未来核心区内，一定会涌现更高端、打造得更精致的物业。而功能拓展区则是打造全新的城市区域，不论从产业、交通、商业，都与以前的重庆传统区域不一样，可以说“下一代重庆”的建设，就是在这些区域体现。

    黄鼎：有了功能区的划分，未来房地产的板块发展会更加对号入座。例如功能核心区，必然就是以集中工作、消费和居住为主的区域，核心区内，占据了公园、江景、交通等资源，或区域商业中心周边的物业，持续升值空间更大。

    刘婷：在核心区域成熟的情况下，新兴区域是必然的发展方向，这是城市发展的趋势。例如巴南区最早是个农业为主的区域，但随着城市规模扩大，已经成为主城最有发展潜力的区域之一，将它定位为功能拓展区，就更加明晰了未来的发展走向。

    钟静锷：区域功能定位不一样，扮演的角色肯定也不一样。未来，金融、贸易、商业等城市功能将在核心区得到充分发展，而舒适型住宅、配套、高科技行业、轻工业等，将成为功能拓展区的主角。

    Q：功能核心区“多中心组团式”空间发展模式是否还将持续？

    钟静锷：重庆的“多中心组团式”发展，是有先天优势的。每个区域内，住宅、交通、商业、医疗、教育等可以内部循环解决，不需要跨区域才能完成，组团与组团之间又有快速的交通连接，这种模式非常适合重庆现在和未来的发展。

    黄鼎：重庆有三千万人口，当城镇化进程不断向前，更多的人从农村来到城市，享受城市的各种资源，多中心组团式的模式，是均摊资源的最好途径。

    Q：处在功能拓展区内的新兴区域，能够决定物业升值的最重要条件究竟是什么？

    赵夫：很多新区域的生态资源是一大卖点。例如茶园、鹿角片区，尽管离传统城区交通距离并不远，但绿化环境却是比其好上太多。就拿融创自己在茶园的项目来说，自从南岸区府正式搬迁以来，成交量上升了两成，价格也有10%左右的稳增。

    刘婷：对比核心区域，巴南的旅游、自然资源丰富，近年来交通发展十分迅速，与功能核心区基本达到了无缝对接，但是房价相对又较低，升值空间还很大。

    Q：作为新兴区域，功能拓展区究竟如何吸引更多的人口进入？

    罗政：龙湖在大学城、西永和礼嘉都有非常重要的开发布局。礼嘉区域，从2008年悠山郡到今年两江新宸的开发，已经深耕了5年，而西永大学城区域累计销售已经超过150个亿，今年又布局100万方体量的拉特芳斯项目。这些区域，龙湖都是以自身“城区化战略”为出发点，希望通过一系列商业打造和教育资源的引入，来促进城市的发展进程，以此加大区域的人口吸附能力和快速实现居住人口增幅。

    赵夫：随着住宅、商业、产业的不断完善，这些规划中的人口聚集区将在近年内积聚起大量的人气。还是以融创在重庆最看重的区域茶园为例，现阶段已经有大量的开发商入驻，以30平米一个人计算，10年内，仅融创在建和将建的300万方项目，就能吸纳超过10万人。

    Q：新兴区域内的商业地产发展前景如何？

    罗政：当前的新区城市规划，****重视的是整个区域产业和功能性布局。从生产加工、商业商贸、办公商务，到居住生活，每一个环节，都成为“有人”参与为基础的经济生活活动，每一个新的城市功能拓展区，都充满商业的发展机会和未来的发展前景。龙湖在大学城的U城天街，其开业的一小部分，就已经成为大学城最高端的休闲商务和购物娱乐的人气旺地。这也是龙湖有信心在龙湖拉特芳斯项目规划40多万方商业的经验基础。

    赵夫：新区主要还是整合区域内的消费能力，满足区域内的商贸需求。如前所述，这些区域未来将集结大量新增人口，对商业的数量和种类需求都是很大的。

    刘婷：城市发展，首先是从商圈起步，沿着商圈周围再慢慢发展，例如江北就是个很好的例子。还是以巴南为例，原有的商业环境较差、档次不高，没有集中式商业，消费力外流情况严重，这就是为什么邦和选择在巴南步行街做商业综合体，从核心带动周边。