经典重庆

　　客座嘉宾

    江庆能 远东集团太平洋百货、远东百货西南区总经理

    张震 家乐福中西区副总经理、公共事务总监

    游达 永辉超市重庆公司副总经理

    曾国平 重庆大学教授    　

    上周刚结束的重庆两会上传出消息，我市今年要新建五大商圈，包括西永、礼嘉、茶园、龙盛（龙兴复盛片区）和陶家。家乐福、远东、永辉等国际国内的零售业大腕们，看好新建商圈蕴含的机会，早已悄然行动起来，忙着考察选址。这些零售业大腕都表示，扎根重庆发展多年，从不了解到逐渐融入这个市场，积累了不少经验，新商圈给他们带来新机遇的同时，也会给他们带来新的改变。

    谈打算

    消息刚刚公布 专业团队已前往考察

    重庆商报：五大新商圈今年就要动工开建，各位是否有前往开店的打算？

    江庆能：我们已经关注到了这个消息，接下来会具体了解是否有合适的物业。从1997年太平洋百货到重庆开店算起，远东集团进入重庆已有10多个年头。去年，重庆远东百货的销售增长为20%，位居全国远东系百货第三，重庆太平洋百货销售增长也有12%。但我们却在长达六七年时间里没有在重庆开过新店，其中很大的一个原因就是找不到合适的物业。

    现有各大商圈稍微好点的商业口岸基本已被占据，重庆要新建五大商圈，对我们拓展新店是很好的消息。

    游达：“****工作报告”出来的当天，我就把涉及新开商圈的消息汇报到了总部，并告知了重庆分公司负责考察选址的拓展部门负责人。听说拓展部已派人前往几大新商圈实地考察，反馈信息很快就会出来。只要条件合适，我们肯定会去开店。

    张震：家乐福总部也高度关注此事，据悉目前已派了专业团队跟进。我们希望能以最快的速度对五大区域完成考察，并尽快找到适合开店的口岸。

    新建的五大商圈是重庆下一步商业发展的新机遇，也给所有零售商业企业在重庆发展提供了新的平台。

　　谈经验

    租赁物业有弊端 商圈内外差别大

    重庆商报：各位扎根重庆最长的已有15个年头，从不了解、不熟悉这个市场到现在做得有声有色，估计都经历过遭遇不顺、总结经验、改进不足这个过程，可否谈谈你们认为最值得总结的一些地方？

    江庆能：我们在重庆本来有三家店，除了现在的太平洋百货和远东百货，还有一家叫立洋百货，位于沙坪坝，但很遗憾，在2008年时关了。关门原因是因为一些物业纠纷，同时又有其它商家愿意以更高价格租赁，我们只好放弃，很遗憾。去年，位于成都春熙路的一家店因为租赁物业到期、收益分配出现分歧等问题，导致我们最终搬离。

    近年来国内房价上涨快，商业物业的租金也跟着猛涨，使租赁物业模式的弊端显现得越来越明显：租赁期一到，物业方就可能以各种理由抬高租金，有时候上涨幅度高得离谱。是加租还是搬家，令零售企业非常难抉择。我们在这方面得到的教训已非常深刻。另外，成熟商圈里一些修建了多年的物业，很容易隐含不易被察觉的债务纠纷。

    张震：家乐福目前在重庆有6家店，其中有3家没有位于核心商圈内，包括最早开的解放碑棉花街店和观音桥金观音店。当初选址时，棉花街店和金观音店其实都是处于区域核心地段的，但随着城市规划的改变和发展，现在位置显得有些“吊角”了。别看离核心商圈就咫尺之遥，其实哪怕只差一步，经营情况都会有非常大的区别。现在棉花街店和金观音店的增长都非常有限，而像位于商圈核心区内的杨家坪、沙坪坝店，经营状况都非常良好。

    游达：实话实说，永辉菜价便宜已得到重庆老百姓的认可，但我们也深知购物环境还离顾客的要求有些距离，需要改进。我也常常听到身边的一些熟人反映，说我们卖场特别是生鲜销售区域，人一多，就有点像菜市场。

    谈改变

    改租赁物业为自有 建购物中心是方向

    重庆商报：各位对自己的不足谈得比较充分，那下一步如果到新商圈开店，会做出哪些改变？

    江庆能：第一点，无论远东还是太平洋百货，以后开新店，都会改租赁物业为自有物业，避免重蹈覆辙；第二点，不会再去碰有任何纠纷的物业，最好都是新建的，债务清爽利落的；第三点，零售业未来发展方向是建大型购物中心，和传统单体百货卖场相比，大型购物中心更能满足顾客一站式购物需求，另外，大型购物中心囊括了吃喝玩乐购等各种业态，而不同业态的商家抱团在一起开店，也更容易形成市场竞争力。因此，远东集团下一步会逐渐由建传统的单体百货店向建大型购物中心转型，即使再开单体百货店，面积也一定要大于6万平方米，这样才能容纳更多的品牌入驻。目前，重庆的远东百货面积只有4万多平方米，太平洋只有3万多平方米，每年都会碰到有品牌想入驻但实在腾不出空余地方来的尴尬。

    张震：要到商圈开店，就一定要入驻核心区域，这是家乐福在重庆发展这么多年总结出来的经验。因此，到新建的五大商圈选址，家乐福一定会瞄准最核心区域。

    商圈中“圈”的概念在其他城市尤其是面积比较开阔的北方城市，并不特别强烈，甚至有时候只是一种形式上的称呼，仅代表这一区域的商业相对集中而已，对手一般都会彼此敬而远之，隔开足够的距离再开店。但在重庆，“圈”的概念却是货真价实的，就指在这么一个仅有一两平方公里的小范围内，聚集着众多商家，大家不避讳门挨门、脸对脸开店，甚至还要故意挤得更近，这样才能抓得住客流，做得好生意。这和重庆的山地地形密不可分，人流只能往一处汇集，从而形成了重庆独有的组团式的商业发展格局，这也是重庆商业和外地商业最大的不同之处。越是竞争对手密集的区域，越是竞争激烈的地方，生意反倒越容易做活。

    家乐福进入重庆这么多年，从不熟悉、不了解这个市场，到深深扎根和融入这个市场，相信未来继续坚持在核心商圈或大型社区开大卖场的战略不会错。

    游达：永辉下一步的打算是全面提升新开门店的档次。我们现在装修一个门店的费用和以前相比翻了一番，当然这其中包括物价上涨因素，但同时也是因为我们提高了卖场内硬件设施的档次。

    另外，永辉开始尝试开更大的卖场，比如面积超过2万平方米的。这么大的面积里，我们不是全部用来做超市，超市所占的面积估计也还是五六千平方米，另外剩余的部分，我们会以店中店形式，出租给其他商家经营其他业态，比如糕点房、皮鞋保养店、家居生活用品店等，形成一个中型购物中心的格局。

    现在已经签约的新门店中，就有这么大面积的店。按照规划，新建的五大商圈，每个面积都在1~1.5平方公里左右，规划将建的商业设施面积都将达到100万平方米以上，到2020年，这五个区域都将形成拥有30万~50万人口的聚集区，这么大的消费群体，我想开这么大的带有综合功能的卖场应该可行，可以满足消费者日常生活所需的一站式购物的需求。

    场外观点

    新建商圈软硬件 都该提档升级

    昨日，重大教授曾国平接受记者采访时表示，无论软硬件设施还是配套服务，新建商圈都应提档升级，才能和重庆五大中心城市、国际化大都市的形象相匹配。

    曾国平表示，重庆现有的商圈，有些是在自发的基础上形成的，前期规划较少，如今想要扩容、改变拥挤的交通格局，都苦于拓展不开拳脚。“修建新商圈，就应该有前瞻意识，在前期规划上，就应考虑到今后发展的需求，为未来发展留够空间。”曾国平说，许多旧有商圈都经历过多次改造，就是因为随着城市发展和进步，以前的设施设备老化了或者跟不上档次了。因此新建五大商圈，就应该提高设施设备的档次，树立起重庆国际化大都市的形象。

    另外，新建商圈在软件服务上也应该跟上，休闲区域、游玩区域，都应该有功能划分和体现。曾国平介绍，按照目前规划，礼嘉和龙盛都将依托未来的悦来国际会展中心打造新商业圈，“这很好，相当于有功能上的特色和错位，西永、茶园和陶家也该有自己的功能定位，形成自己的特色，避免‘千人一面’。”

    对企业蜂拥前往新商圈选址，曾国平认为是好事，体现了新商圈的吸引力，但曾国平提醒，重庆的商圈商业密集度特别高，企业要想做活做好，就要开动脑筋尽量充分地突出和彰显自己的特色，形成错位经营，避免同质化甚至恶性竞争。

    记者 罗恒