经典重庆

　　4月7日，备受关注的两江新区“春山台小区更换物业公司风波”，在僵持了一年多后迎来转机：根据法院判决，被解聘的物管公司撤离，新的物管公司随即接手服务。

　　这起小区更换物业公司引人关注，主要是该案引发一系列问题：业委会召开业主大会是否需要20%业主提议？业主大会参与人数及专有部分面积所占比例是否达到法定比例？业主是否有权鉴定其他业主的投票笔迹真伪？在这起案件中，法院是咋认定的？

　　小区更换物管引发争议

　　位于两江新区人和街道的春山台小区为一大型小区，共有住户2000多户。

　　2021年，因小区物业服务合同早已到期，再加上大部分业主对小区的物业服务不够满意，为了维护小区公共利益，解决物业公司是否续聘等问题，当年7月，在经过征集业主意见的基础上，小区业委会决定召开业主大会，并将有关事宜向当地社区、街道报备后，得到社区、街道的指导、监督。经过投票表决，业主大会通过了不再续聘原物业公司，重新选聘物业服务企业等方案。

　　然而，部分支持续聘原物业公司的业主提出异议，认为业主大会有违反程序、伪造选票、弄虚作假等行为。为此，业主徐某、唐某两人起诉到渝北区法院，要求法院撤销小区业主大会作出的不再续聘原物业公司等三项决定。

　　小区原物业公司也认为，业主内部相关诉讼没有终结，公司有职责继续提供服务，不能走得不明不白。

　　问题1

　　是否需要20%业主提议？

　　去年12月，渝北区法院开庭审理了此案。小区业委会组织召开业主大会，是否需要20%业主提议，是此案的焦点之一。

　　法院审理后认为，小区业主大会系由春山台业委会提议召开，议题也由业委会提出。虽然小区议事规则未规定业委会有提出议案的权利，但业委会系案涉小区业主大会选举产生，代表了全体业主的利益，在案涉小区物业服务合同早已到期的情况下，为解决物业服务问题提出上述议案，目的在于维护业主的整体利益。上述议案的提出及召开程序，不违反案涉小区议事规则或相关法律规定。

　　据此，法院认定案涉业主大会的召开程序合法。

　　问题2

　　业主大会是否达到法定比例？

　　针对原告质疑业主大会参与人数及专有部分面积所占比例是否达到法定比例等问题，法院调查后对以下主要问题作了确定：

　　1.案涉选票有68张选票上载明的业主与当时业主名册上载明的业主姓名不符，应将上述人数及面积从表决票及投票面积中予以核减；

　　2.一张选票载明的业主在召开第一次业主大会时已不是业主，不应参与投票；

　　3.有4位业主投票时在案涉小区同时拥有2套房屋，均投了2票，与案涉小区议事规则规定的“同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算”内容不符；

　　4.1张选票既无签名也无捺印，视为无效参与，票和面积应扣减；

　　5.无法核实的选票3张，视为无效参与；

　　6.对于多填、少填、填写颠倒等选票填写不规范情形，涉及投票结果是否有效，不影响计入参与投票数量；

　　7.关于有30名业主出具本人未投票也未委托其他人投票的意见，因系证人证言，上述业主未出庭予以证实，且被告业委会同样举示了其中3名业主相反的证人证言，故上述证人证言存疑，不予采信；

　　8.关于委托他人投票后又亲自投票的情形，案中委托书共计713份，参与投票的委托书共计691份，虽然委托了他人投票，但不影响业主本人亲自投票，在未重复投票的情形下，应计入参与票中。

　　查实情况后，法院认为，排除无效选票和面积，人数和专有面积均超过了法定比例，大会符合召开条件。

　　问题3

　　可否要求鉴定业主笔迹？

　　对于原告认为选票作假并申请司法鉴定问题，法院审理后认为，因所涉选票均涉及案外人的签名或捺印，不是本案当事人，原告无权就案外人的签名真假问题在本案中申请鉴定，故本院对原告提出的笔迹鉴定申请不予同意。

　　2021年12月28日，渝北区法院作出一审判决，小区业主大会作出的不再续聘现有物业公司等三项决定有效，驳回原告诉讼请求。

　　一审宣判后，二原告不服，上诉至重庆市第一中级人民法院。近日，二审法院作出终审判决：维持一审判决，驳回原告诉讼请求。

　　“新物业”已入驻开展服务

　　法院二审宣判后，小区原物业公司展现的姿态，让众多业主悬着的心落了下来。4月7日，小区原物业公司在致全体业主公开信中表示，基于对市场法则之尊重，公司将结束对春山台小区的物业服务，并承诺：1.平稳交接，不会对业主日常生活出行产生影响；2.悉数退还业主预缴的物业服务费；3.保护业主隐私。在未得到业主本人授权前，不会将业主个人信息移交给第三方；4.依法保护和履行双方的合法权益。

　　当晚，小区原物业公司撤出春山台小区，小区新物业龙湖物业随即低调入驻，交接平稳有序。

　　案例具有引导示范意义

　　对此，重庆妙珠律师事务所律师倪世均认为，春山台小区解聘物业公司，是一起业主维权典型案例。该案涉及的一些问题，也是不少业主在物业管理纠纷常遇到的头痛问题。该案对业主大会程序、选票鉴定条件等问题作出了明确的判定，有着较强的引导、示范意义。

　　他提醒说，小区物业管理涉及面广，业委会的工作难做，例如更换物业公司等，工作流程其实很难让每个业主全程参与，很难让每个业主都满意。这就要求业委会在投票流程等具体工作上要做得更实更细，公开透明，努力赢得全体业主的支持。

　　重庆市物业管理协会有关专家认为，此次春山台小区通过民主决策的方式更换物业成功，对其他有类似遭遇的小区，起到了一个很好的示范作用——业主可以通过合法的途径争取自己的权益。同时，这也是倒逼物业企业不断提升服务水平。

　　记者 杨圣泉