经典重庆

　　需求多样

　　杨保军先生认为，据调查显示，目前北京CBD地区集中着这样几种人：第一类：跨国公司外方总裁、驻中国地区总经理、中方首席代理，是所谓的“老板”；第二类：公司高级管理人员、财务人员和技术人员，是工薪阶层眼中的“成功人士”；第三类：公司中级技术人员，是所谓的“都市新锐”；第四类：公司初级技术人员、工作助理、文案工作人员，是无忧无虑的“年轻上班族”。

　　这四类工作群体的生活形态截然不同，对居住的需求也截然不同。第一类人属于享受型消费：这类人一般收入很高，一般看重楼盘的怡情性、舒适性，对“软指标”（如物业管理、配套设施、自然环境）要求很高；第二类人属于投资型消费：这类客户群一般收入较高，大多已有自己的住所，他们选购房子的目的是为了投资获利，因此他们一般看重房子的增值性；第三类人属于便利型消费：这类客户群一般收入中等，要求上班及接送子女便利，因此考虑的主要是房子的功能性和便利性，对通行时间要求很高；第四类人属于功能型消费：这类客户群一般收入不高，购房目的是为了满足基本“住”的需求，因此很看重房子的经济性和功能性，对“硬指标”（如面积、总价、基本功能）要求很高。不同需求使得在CBD附近的各类住宅都能找到自己的客户群。

　　供给偏大

　　杨先生认为，CBD住宅一般都有着这样的特点：第一，高价格，土地的稀缺性导致房屋价位很高；第二，高密度，土地的稀缺性和资金的高密集投入导致建筑单体一般为高层或小高层，地下空间的利用率很高；第三，交通便利，停车场地足够多，大部分为地下停车场；第四，开放式的外部环境，CBD公寓没有封闭式、大面积绿化的社区环境；第五，封闭式物业管理和完善的“软件”服务，CBD居民的领域感从进入公寓大楼开始，公寓内部应有完善的配套设施。CBD地区公寓有着其独有的优势，即便利、荣誉感、都市氛围，也有不同于其他类型住宅的劣势，即价格高、无归属感。因此，CBD地区的住宅在某种意义上说是不适宜作为第一居所的。

　　CBD地区住宅设计的初衷是为了让该领域不会在夜间成为“死城”。北京CBD地区规划的写字楼与公寓面积比例为2比1，而实际的供应量却为1比1．3，住宅出现了超前供应的趋势。目前，虽然公寓的超前供应导致有效需求不足，但是由于预期看好、近期有效供应不足、住宅投资等因素使得目前CBD地区住宅的销售状况尚佳，但风险已在加大。

　　前景乐观

　　杨先生指出，目前，国际产业转移的重点加速移向中国，并且这种转移高潮将持续到2007年左右；从上世纪80年代国际产业向我国转移以轻纺工业为主到目前的以微电子产业和汽车制造业为主，国际产业转移的结构层次不断向高端演进；国际产业转移呈现组团式、产业链整体转移趋势，外国企业纷纷在北京建立总部，北京将成为国内最大的金融机构高级行政中心，因此北京CBD发展前景是十分乐观的。北京CBD地区的发展必然会带动CBD地区以及泛CBD地区房地产市场的火爆。

　　杨先生还对CBD地区及周边地区住宅开发提出了建议：首先，鉴于CBD地区的公寓总量已接近饱和，进一步提升价格形成“超竞争关系”的“旗舰项目”应将重点放在设施配套和物业管理服务上；其次，CBD地区的公共交往空间不够，公共性的文化娱乐设施不够，应加大配套设施的完善力度及人性化公共空间的营造；最后，“泛CBD”地区有较大的土地升值空间，目前“泛CBD”地区与CBD地区的价位差过大，因此第三、第四类工作群体将放弃少量的“便利”优势而换取较大量的“价格”优势，选择在“泛CBD”地区购房或租房，“泛CBD”地区需要改善的外部条件主要是：环境质量、商业娱乐业设施、公共交通设施。