经典重庆

    随着江北区玉带新兴商贸组团的鸿恩中心商圈“气候”逐渐形成，江北商贸渐有“双商圈”之势。但事实上，作为重庆都市功能核心区域的江北并不满足于此。商报记者日前从江北区商委获悉，江北区将坚持“高端化、差异化、特色化、便民化”的原则，规划商贸布局，优化商业业态。目前，江北区鸿恩中心、观音桥、江北嘴、铁山坪、鱼复郭以及五宝生态开发组团六大商贸组团的发展格局正在形成，这意味着江北区商贸业将形成多商圈格局。不过，在不少业内人士看来，未来有潜力有效分流观音桥商圈的将是鸿恩中心和江北嘴，同时，不得不思考的是，它们将如何差异化发展。

    江北六大商贸组团显雏形

    根据江北区商委相关负责人向商报记者提供的相关规划，江北将按照“高端产业聚集区、都市核心展示区、人文风尚示范区”总体定位，重点发展****商务区和核心商圈、城市商业综合体、电子商务、特色市场、夜经济、社区商业，加快推进商贸经济转型升级，努力建设重庆商贸中心。

    规划显示，观音桥核心商贸组团包括观音桥、华新街街道和北滨路沿线，面积11.9平方公里。定位是重点发展商贸商务、总部金融、电子商务等产业，突出综合商贸、微企孵化功能，集中展示重庆现代化大都市风貌。

    毗邻观音桥核心商贸组团的江北嘴****商务组团定位是重点发展现代金融、高端商务商贸及科技服务、文化创意产业，加快建设重庆****商务区，成为重庆现代化大都市标志性建筑集中展示区。鸿恩中心商圈所在的玉带组团则将重点发展特色商贸、专业市场、体验经济，突出生态宜居功能，建设重庆新兴商贸中心和高品质都市生活区。

    其他三大功能组团的具体定位为：铁山坪新兴产业组团重点发展生产******业和生态旅游业，打造先进制造业基地和航运物流枢纽，成为环境宜人的绿色城市客厅、宜居宜业的城市新区；鱼复郭工业开发组团重点发展先进制造业、航运综合物流产业，大力发展生产******业、商贸服务业，打造未来的新兴商贸中心和产城融合、人口集聚的现代化新城；五宝生态开发组团重点发展健康养老、特色体验消费、生态休闲农业等产业，突出统筹城乡功能，打造引人入胜的都市休闲地，建设环境宜人的生态小镇。

    两大商圈先行崛起？

    六大组团商贸聚集的格局渐渐显形，但在不少业内人士看来，实际上，江北区能有效分流观音桥商圈商业的将是鸿恩中心和江北嘴这两个组团。

    位于大石坝片区的观农贸今年将搬到江津，原地将建特色商业，和观音桥商圈实行错位发展。事实上，鸿恩寺板块早已吸引了众多房企。来自领域机构的报告显示，目前包括保利、华润、首创等一线房企，均在鸿恩寺板块有所动作。

    领域机构市场研发中心副总监张鑫在接受商报记者采访时表示，目前鸿恩中心商圈板块有超过500万平方米的住宅。未来2~3年内，该板块将新增25万中高端消费人群。此外，鸿恩寺周边的大石坝、龙山、石马河等几个街道的户籍人口数量也相当可观。

    在另一边，倾向于商务的江北嘴组团，则主要是商务集群，包含写字楼、酒店等，目前开盘的有力帆中心、珠江国际商务港等。张鑫表示，按照规划，江北嘴将兼容商业、服务业、居住等多种功能，是未来城市形象展示的窗口。仅江北嘴CBD的总建筑体量就有约650万平方米，住宅占据了180万平方米。

    地理纵深

    商业规划先行 鸿恩寺“早熟”

    “作为江北双商圈之一，鸿恩中心商圈与观音桥商圈的差异化发展并非仅仅是传统的业态、定位、功能的区别，其差异化在于其‘商圈模式’”。首创置业重庆公司副总袁伟分析称，解放碑、观音桥等传统商圈，属于集中式商圈，往往是先有商圈再有人，是建好商圈去吸引人群去消费。与此不同的是，鸿恩中心商圈的发展是基于板块成熟，先有人气再有商圈，是营建商圈去满足人群需求，进而辐射周边。

    “重庆的城市化发展布局是点状、组团式，正是这一布局战略催生了这一‘新商圈模式’的诞生”。戴德梁行华南华西区研究部高级助理董事张晓端认为，“新商圈模式”之所以率先在鸿恩中心商圈出现，原因在于鸿恩中心商圈的成熟度。

    张晓端告诉记者，该片区的成熟度主要体现在以下三方面：对城市资源、生态资源两大资源的同时占有；完善的生活配套、便捷的交通体系，有效辐射主城三北、沙坪坝区域；大量中高端住区构成的常住人口，具有极大的消费需求。

    “随着城市发展，目前仍处于孕育期的众多新兴板块，也将遵循这一‘新商圈模式’的发展。”袁伟认为，新兴商圈模式的优势在于，其具有更强的前期规划意识。随着入住率的增加，其定位化的商业规划，也将使商业投资更加“早熟”。

    地理论见

    差异化定位寻求发展空间

    鸿恩寺商圈的发展如何既与观音桥商圈产生互补，又跟解放碑等老牌商圈错位竞争呢？

    对此，地产定位专家、优地美营销机构董事长沈光明昨日在接受商报记者采访时表示，在观音桥周边打造新兴商圈，承载江北区日益增长的消费力，这是很有必要的。但是，不论是商业还是商务，观音桥、解放碑已牢牢占据第一梯队，在这种情况下，单纯靠业态制胜不够明智。

    “鸿恩寺商圈在和老牌商圈的竞争中，要打软实力牌。”在沈光明看来，鸿恩寺作为占据核心区位的新兴商圈，可以提出“新一代商圈”的鲜明概念，通过软件的比拼，彰显自己的规划后发优势。

    “未来2~3年，鸿恩寺板块将迎来入住高峰，从时间上来看，鸿恩寺中心商圈的形成会走在江北嘴的前面。”在领域机构市场研发中心副总监张鑫看来，鸿恩寺板块可以“拦截”来自冉家坝、大石坝等地的客流，而非与观音桥争高下；同时，在体验式业态布局上下功夫，可以弥补观音桥商圈主题性缺失的现状。