经典重庆

渝中区 新华社图

商报图形王若静制

　　关注投资者入渝系列报道{1}

　　商报记者　程心 孙琼英

　　政策调控之下，楼市分化显现，重庆商业地产的“洼地效应”则吸引了投资客从北边和东边向重庆汇聚。昨日，市统计局发布的分析报告显示，重庆房地产市场在五大功能区域建设规划的引导下，房地产开发投资继续保持平稳增长态势，商品房交易市场在结构调整中虽有小幅回落，但总体态势良好。

　　房企对上述现象的感受则更为敏感和直接：近期来渝“看楼”的外地投资客明显增加，不少开发商在接受商报记者调查时表示，今年一季度来“看楼”的外地投资客增幅同比超过了两成，而商铺和写字楼则是外地投资客最青睐的业态。

　　现象：外地客组团来渝“看楼”

　　政策调控仍在继续，楼市投资风向也在悄悄改变。“以前我们主要是带重庆投资者到外地寻找机会，今年则调了个头，外地客来渝看楼、投资的更多一些。”昨日，本土一家代理机构江姓负责人告诉商报记者。这家机构在渝代理了十多个楼盘，其中的商业楼盘吸引了不少外来投资者。

　　作为全国性的电商代理平台，好屋中国的负责人也有类似的感受。“自2013年以来，我们已组织了十多批次数百人的外地客来渝‘看楼’”。该负责人表示，这些外地投资客在渝最青睐的是商铺和写字楼。

　　“一线城市价格太高，二三级城市的价格在调控中更‘微妙’。重庆的优点则在于其直辖市的身份，既带来了发展潜力，也带来了投资空间。”昨日，商报记者多方联系，最终与江西投资人熊先生取得了联系。今年3月22日，熊先生就曾和3个老乡组团来渝“看楼”。

　　“我一直通过新闻了解重庆的规划布局，看好茶园已有一年多了，就只等它的交通成熟。”熊先生告诉商报记者，在东水门大桥通车之前，该区域的新盘就开始打堆亮相，这也为熊先生等人提供了更多的选择空间。最后，熊先生和3个老乡出资千万元“下订”，拿下了茶园同景国际广场的6层写字楼和12个商铺，总价超过了6000万元。

　　“不只是这一个楼盘，重庆商业地产整体上都呈现出‘弱市不弱’的态势，吸引了不少外地投资客。”同景国际城策划部经理邢昊告诉商报记者，今年前四个月，同景5个在售楼盘共接待了1000多组外地客户，与往年同期相比增加了20%左右。

　　探因：价值洼地成弱市避风港

　　在市场整体走弱的背景下，重庆商业地产为何还迎来了投资潮？

　　“重庆房价在全国处于中等水平，属于投资洼地。而直辖市的地位，在投资客看来，意味着在重庆投资未来的保障。”邢昊认为，除了整体价格偏低之外，茶园等新兴区域则随着交通配套的成熟，成为了“洼地中的洼地”，因此才会吸引熊先生这样的投资客前来“扫楼”。

　　“我们主要利用长三角的圈层资源进行全国联动，以此为重庆合作项目导客。”好屋中国重庆负责人告诉商报记者，大多数长三角投资客都更看重重庆新兴区域的商业地产。“一方面，一线城市地产调控偏紧，投资成本较大。另外一面，重庆作为西部唯一直辖市，投资环境利好，商业地产价格有优势。”该负责人表示，外地投资客的涌入，也为重庆商业楼盘带来了较高的去化率。

　　数据显示，一季度，主城九区房地产开发投资435.07亿元，同比增长21.4%。其中商品住宅投资278.38亿元，仅增长12.3%。而同期主城九区办公楼投资28.67亿元，增长56.3%，商业营业用房投资66.73亿元，增长49.9%，分别较全市房地产开发投资增速高30.6和24.2个百分点。

　　背景

　　五大功能区域助市场平稳增长

　　“重庆主城核心区域，土地供应已是寸士寸金。而五大功能区的建设规划则为重庆带来了更多的投资热点。”戴德梁行华南及华西区研究部主管张晓端认为，规划带来的新热点，也刺激了外地投资客的回流。昨日，市统计局发布分析报告也显示，在五大功能区域建设规划的引导下，今年重庆房地产市场开发投资继续保持平稳增长态势。虽一季度全市商品房面积销售同比出现了2.7%的小幅滑落，但总体态势良好。

　　其中，都市功能核心区和都市功能拓展区，围绕打造****商务区，形成房地产市场新增长点，商业类房地产开发投资增速迅猛，成为拉动全市房地产投资的重要力量。

　　而以提高城镇化率、增加城镇人口为目标的城市发展新区，商品住宅市场发展空间也进一步显现。同期该地区商品住宅投资132.80亿元，增长39.8%，在该地区房地产开发投资的占比为73.8%，较全市平均水平高出5.7个百分点。从商品房销售市场来看，尽管主城九区回落明显，但同期的城市发展新区商品房销售面积同比增长22.7%，成为全市商品房销售市场的主要推动力量。“这在很大程度上减缓了全市商品房销售下降的幅度。”市统计局方面表示。

　　纵深

　　功能区域规划成价值核心

　　不过，重庆市统计局方面也表示，从全国及各区域房地产开发市场情况来看，趋缓的预期已成为市场主流。重庆房地产市场态势目前虽然良好，但在主流预期的影响下，也呈现出趋缓迹象。

　　从全市一季度资金来源情况看，针对房地产市场的信贷资金紧缩预期已经形成。2014年一季度我市房地产开发企业资金来源2488.28亿元，同比增长6.6%，较去年同期下降2.3个百分点。其中，国内贷款同比下降3.2%，较去年同期下降83.3个百分点；以定金、预售款和个人按揭贷款等回笼资金为主的其他资金同比下降8.9%。

　　“可见，增速下降幅度最大的国内贷款和到位金额下降最多的个人按揭贷款，将从房地产开发投资的供给端和商品房市场销售的需求端两个方面，对未来全市房地产市场走势产生重要影响。”市统计局相关负责人表示，另一方面，公积金政策调整也抑制了部分改善型购房需求。

　　此外，统计数据显示，一季度全市房地产开发企业购置土地面积同比下降23.7%，新开工建设商品房面积下降39.0%。“企业购地及新开工力度减弱恐成开发投资放缓的情形。”市统计局分析人员表示，从当前全市房地产开发市场区域结构情况来看，规划目标正在引导市场份额发生变化，结构性新增长点强势推进但尚显青涩，传统优势虽顺势调整但成熟厚重，这也成为当前重庆房地产开发市场显现短期趋缓预期的重要因素。而进一步推动新功能区域规划政策落实到位，将成为全市房地产开发市场发展的核心价值。