经典重庆

地票交易后，北碚区静观镇素心村村民住上新居。 土交所 供图     

    12月4日，重庆农村土地交易所（下称土交所）成立3周年，作为其主要交易品种——地票，3年来，交易金额达148亿元，全部用于地票产生区域“三农”的建设与发展。目前，已有3.95万亩地票获得使用。3年来，农村土地交易运行情况到底如何，产生了哪些积极影响？重庆商报记者深入调查发现，重庆探索出的地票交易模式，是城市与农村实现资源重组的重要桥梁，也是统筹城乡的重要纽带，不仅大大改善了农村、农业及农民的生产生活，而且加速了我市城市经济发展。今日起，本报推出系列报道，聚焦重庆探索出的这一全新模式。

    11月30日上午，大渡口区双山公园旁，小雨后空气格外清新。公园附近的一栋办公楼内，柯燕推开窗，略带凉意的空气扑面而来。柯燕说，两年前，对地票这个新生事物，不少企业敬而远之。“地票带给企业的好处，只有用过才知道。”柯燕在重庆晋愉地产工作，其工作之一就是衔接地票的购买与使用。晋愉地产，正是重庆首批吃地票这个“螃蟹”的民企之一。

　　个案

    获地票未满三月买到地

    “2009年，地票这个新生事物被不少媒体报道后，引起了公司高层的注意，仔细研究后决定吃‘螃蟹’。”柯燕告诉记者，2009年6月23日，晋愉地产在土交所花950万元购买了1宗地票，100亩。

    早在2008年12月4日，土交所开张第一天，重庆玉豪龙集团就花2560万元，拿下全国第一张地票，300亩，成为第一个吃“螃蟹”的民企。

    柯燕说，2009年9月1日，拿地票后未满三个月，地票就落地使用。2009年9月25日，重庆市土地和矿业权交易中心进行招拍挂出让，晋愉地产获得两宗国有建设用地使用权。目前，这两宗地的开发已成型，近期将交房。

    “通过地票获得用地指标是个新模式，不少企业之前比较担心会不会遇到什么障碍。没想到非常顺利，三个月就拿到地了。”在柯燕看来，通过地票拿地，有三个好处：一是地票产生后，企业可变被动为主动。“以前看好的地块，没有用地指标，不知道何时才能征地和供应，有了地票，就可向****提议，早点把这些地块推入市场。”二是拿地时间缩短。“6月买地票，9月底买到地，三个月时间不到。而没有地票时，申请指标到买到地，一般需要半年或更长时间。”三是地票的使用没有区域限制，只要符合规划都可以用，灵活度高。

　　拿地

    39民企拿地票1.87万亩

    “开发商原来拿土地只能参加招拍挂。”重庆市国土房管局副局长、农村土地交易所总裁董建国认为，这种模式是市场发展意愿与****规划意志的有机结合，使城市规划实施时序更合理。现在持有地票的企业可在符合规划的范围内，选择建设用地。

    因为具有上述优势，地票交易吸引了不少民营企业参与。三年内，晋愉地产、龙湖地产、金科集团等39家民企拿过地票，获取地票1.87万亩。

    民企积极参与，土地储备机构也不甘落后。重庆地产集团发展规划部主任尤莉莉告诉记者，自土交所成立以来，共参加10次地票拍卖会购买地票11600亩。截至目前，已使用地票约8000亩，主要用于在北部新区、大渡口、北碚等储备的地块。

    “刚开始使用地票时，还有些不适应。但是在享受到地票带来的便捷后，就乐于使用了。”尤莉莉介绍，地产集团的地票使用率越来越高，每年综合整治土地7000~8000亩，土交所刚成立时，地产集团通过地票征地占总量的1/2，现在每年有2/3征地都通过地票获取，接下来将更多。

    据土交所的统计，参与地票购买者有土地储备机构、园区建设单位、民营企业、国有企业、自然人。远郊区县购买、使用地票量也逐渐增加，已有江津、合川、万州、开县等区县市场主体购买地票，远郊地票使用量已达33%。

　　交易

    148亿资金全都下乡进村

    农村土地交易所数据显示，截至目前，已累计交易地票148亿元。“这些钱，全部用于支持地票产生区域‘三农’的建设发展。”重庆农村土地交易所副总裁王晓芹说，其中，85%补贴给农户，15%补贴给集体经济组织，为新农村建设和现代农业发展创造了条件。地票交易确保了农民和农村集体经济组织真正成为受益主体。

    中国社科院有关专家测算，目前，全国农村宅基地闲置超过5000万亩，而2009年全国耕地减少至18.3亿亩，已紧逼18亿亩的耕地保护红线。

    无论是重庆还是全国，耕地保护压力大与农村宅基地闲置并存的矛盾均十分突出。据不完全统计，全市闲置农村宅基地80万亩；耕地面积减至3354万亩（2008年数据），与3256万亩的耕地保护红线仅差98万亩。

    “市领导给我们布置了任务，经多次调研和到基层考察后，数易其稿形成了地票制度的轮廓。”董建国说，当时考察发现，按户籍统计，重庆农村人口占总人数6成以上，但按常住人口统计，占比在5成以下。为什么呢？因为重庆800万农村打工者，有400多万去了市外，有400万进了城，不少人还在城市买了房，导致农村宅基地闲置。“如果把闲置的宅基地复垦为耕地，形成的指标留足农村发展空间后，将多余指标通过市场化交易拿到城市使用，可实现城乡建设用地统筹、合理利用，既避免了农村的资源浪费，增加了农民的收入，也加快了城镇建设发展，是一举多得的事情。”董建国说，更关键的是，农村的宅基地变成了“苏醒的财富”，城市的资金顺利地进入农村。

　　影响

    地票撬动农村金融改革

    农房抵押贷款有了参照物

    经过三年的实践与摸索，重庆农村土地交易所发现，地票交易给农村经济带来五大好处。

    首先，农民的直接财产收入增加。董建国介绍，农民在地票复垦中得到“四金”，其一，农民最低可获得每亩9.6万元的地票价款收入，比传统模式宅基地使用权流转获得的收益多数倍。其二，复垦的耕地由原农民耕种，增加了其土地经营性收入，每亩每年收入可增加800~1200元。其三，务工性收入，一般而言，农民参与复垦，每亩可获2000~3000元收入。其四，原房拆除建材残值变现收入，户均数百元至千元不等。

    其次，地票交易对农村宅基地交易还有“指导价”的作用，撬动了农村金融改革。董建国说，地票产生后，使农房等农村资产抵押贷款评估有了参照体系，为农村“三权”抵押融资创造了有利条件。而土交所为抵押物的处置变现提供了平台，可让农村“沉睡的资产”变成活的资本，有利于农民增收。

    第三，地票收入还可为新农村建设提供资金来源。集体经济组织所得地票价款，可用于新农村建设和促进农村集体经济发展。区县将地票价款与生态移民、巴渝新居、康居农房风貌改造、农村基础设施建设等资金配套使用，促进农村生产生活条件改善，促使城乡公共服务差距进一步缩小。

    第四，地票交易能扩大就业和助推创业。地票作为新增建设用地指标，为城乡企业发展提供了更大空间，将提供更多就业机会。同时，地票制度为中小企业发展提供了用地保障，也为农民自主创业提供了更多机会。

    最后，地票交易还推动了户籍改革，促进城乡差距缩小。地票为转户居民农村宅基地变现提供了路径，并为农民进城生活筹集了发展资本，缩小与城市原住民的差距。

    地票交易带来五大好处

    1 增加农民直接财产收入。     

    2 地票交易对农村宅基地交易还有“指导价”的作用，撬动了农村金融改革。     

    3 地票收入还可为新农村建设提供资金来源。     

    4 地票交易能扩大就业和助推创业。     

    5 地票交易还推动了户籍改革，促进城乡差距缩小。

    专家学者看地票

    ■著名经济学家厉以宁

    重庆在城乡统筹试验中实行农业专业合作社和加快土地流转相结合、采取地票制度等方式实现宅基地置换的经验值得学习和推广。

    ■北大教授、著名经济学家周其仁

    地票制度从当前来看，能增加农民收入，从而拉动内需；从中期来看，能有效应对后金融危机时期的流动性过剩，维持国民经济平衡；从长远来看，是促进城乡统筹发展的最有效办法和手段，对国民经济的可持续发展具有显著意义。

    ■经济学家郎咸平

    地票制度是农民工户籍制度改革的重要支撑，地票收益可以解决农民工进城的资金问题。

    ■中国房地产协会副会长孟晓苏

    成立农村土地交易平台，在全国范围来看，是农村土地改革的一种创举。它在土地市场中的意义不亚于资本市场里的上海证券交易所。

    记者 柴伟 记者 李华友