经典重庆

　　中国新兴的直辖市——重庆，也提出了以解放碑、江北城、弹子石构建****商务区金三角，其规划建筑面积至少在770万平方米以上。

　　大跃进

　　“重庆CBD需要这么大的规模吗？它与重庆的经济发展水平相适应吗？”

　　卢泰宇，万基房地产顾问公司董事长，花费了近半年时间，对全球和重庆CBD的发展进行了调查研究，并对重庆CBD的发展规划提出了几点疑问。

　　卢泰宇认为，重庆CBD的规划是按照国际区域级CBD标准制定，与重庆城市的未来发展目标不相符。重庆的城市定位是“努力建设成为长江中上游的中心城市”。而北京CBD最初提出的规划是新建180万平方米，上海陆家嘴金融贸易区规划建筑面积只有418万平方米，巴黎拉德方斯主区总建筑面积仅350万平方米，而澳大利亚悉尼的CBD也只有250万平方米。

　　然而，江北城CBD的规划新建总建筑面积就达560万平方米，解放碑商务类建筑面积将由现在的121万平方米增至212万平方米。卢泰宇说：“以现在重庆的经济总量和经济产业结构，建设如此大规模的CBD，对于重庆一个经济并不发达的内陆城市，城市化率不到40％的年轻直辖市，其困难是可想而知的。”

　　卢泰宇列举了一系列数据来举证重庆CBD的过量。2003年，上海的GDP是6240亿元、常住人口1670万，北京3612亿元、常住人口1380万，广州3466亿元、常住人口1015万，而重庆3100万人口只有2250亿，显然重庆的国内生产总值经济规模偏小。

　　重庆实际利用外资也是相对较低的，2003年实际利用外资直接投资只有3．1亿美元，而北京21．5亿美元、上海58亿美元、广州30．64亿美元。

　　万方投资控股公司执行董事迟俭在接受记者采访时说，重庆经济相对落后，是一个追赶型的城市，可以有一个追赶的目标，但必须要现实。言下之意，重庆的CBD规模太大。

　　不过，重庆市规划局规划编制管理处处长顾绯称，我们现在不能静止地看待重庆CBD规划。我们清醒地认识到，重庆不像上海、北京有条件搞全国性的CBD，但重庆是长江上游的经济中心，建设一个区域性的、辐射长江上游和西南地区的商务区是可行的。

　　顾绯称，重庆是西部惟一的直辖市，拥有水路、公路、铁路、航空四种运输方式齐全的城市。重庆在未来要起到内陆中心城市的带动作用，在2010年建成通向成都、昆明、贵州、湖南、湖北、陕西、兰州八个方向的八条高速公路，总路长2000公里，建设二条环线高速公路，建成“半小时主城区”和“4小时重庆”，江北国际机场扩建，万州五桥机场、轨道交通、寸滩集装箱码头的建设，使重庆真正成为长江上游的交通枢纽。

　　顾绯同时称，现有的经济好坏，并不是决定能否建设CBD的决定性因素。他举例说，南京的经济基础虽比重庆好，可是南京机场的吞吐量就远没有重庆高。这是因为它的周边有上海，南京对周边的辐射能力受到了很大的遏制，反而不如重庆。

　　重庆的经济发展后劲是有目共睹的。重庆提出到2010年“再造两个重庆工业”的战略目标，在2012年，GDP总额从现在的2250亿元达到5000亿元左右。顾绯称，现在的规划面积看起来大，但随着重庆经济的改善和城市竞争力的提升，今后可能就会显得小了。

　　重庆优势

　　“世界各大城市发展****商务区(CBD)的成败仍然历历在目，借鉴他们的成败得失，重庆发展CBD才会少走一些弯路。”卢泰宇称。

　　上个世纪80年代以来，一些国际大都市逐渐从区域经济中心，演变成为国际经济中心，形成了国际著名的商务区。美国的曼哈顿、法国的拉德芳斯、英国的道克兰都被公认为世界级的CBD。这两年，继北京、上海之后，不少城市都掀起了CBD建设的热潮。重庆也不例外。

　　借鉴世界其他城市CBD的成败得失，对于重庆CBD的健康发展有着重要的作用。卢泰宇称。

　　以法国为例，****商务区拉德芳斯在1957年建成，由于设计有问题，直到70年代末期，一直是门庭冷落，无人问津，陷入了严重的财务危机，不但各大公司总部不想去，甚至连公司的分部也不想去。

　　后来，通过对拉德芳斯进行改造，确保人车分离，与环境保持和谐，拉德芳斯最终才取得成功。

　　广州在兴建CBD的过程中，也曾经遇到过波折。1992年，广州开始了珠江新城建设CBD的规划，总规划面积是6．6平方公里，目前已经建成的建筑，主要集中在珠江新城的边缘地区，而且主要是商品住宅，几乎没有真正的商务写字楼。珠江新城广场是这个区域内为数不多的商业设施，这是一栋临时建筑，并不在珠江新城的规划之内。由于租金太高，又没有足够多的客源，珠江新城广场的很多店铺都已经关门停业，所谓的CBD竟成了广州生意最难做的地区之一。

　　广州CBD累计投入资金已经有40多亿元，2004年下半年才大兴商业配套建设。

　　卢泰宇称，解读重庆CBD的规划，也可以发现其中存在相当多的缺陷。

　　解放碑作为目前重庆市的商贸黄金地段，也是中国西部最大的商业步行街区，商务类建筑面积达100万平方米，商贸类建筑面积90万平方米，住宅类建筑面积130万平方米，拥有金融机构70余个，90％的驻渝国内商业银行、保险公司、证券公司总部在解放碑，2／3的驻渝境外银行、保险机构在解放碑；3／4的驻渝世界500强企业和所有的外国驻渝领事机构在解放碑。

　　解放碑建立重庆市****商务区条件最为成熟，但是它同样有商业设施和企业机构高度集中的问题，高楼建筑密度位居全国第一，只有9平方公里的渝中半岛，高层建筑有300多栋，直接导致道路压力大，供水紧张，管线铺设难度大等“城市病”。而只有0．92平方公里的解放碑日均人流动人口超过30万，重大节日人口流动量达80万，由于地理形态的原因，解放碑在渝中半岛的山脊上，进出只有临江门、中心路等几条狭窄、弯曲、坡陡的道路。进出解放碑，堵车成了家常便饭。

　　具有2000多年历史的江北城，是重庆最早的发源地之一，与重庆中心区渝中半岛仅一江之隔。但是，江北城CBD偏居一隅，江北城地区更是城市交通的一个尽端。这与CBD需要交通便利、人口流动数量巨大的特征产生矛盾。而且江北城用地范围小，周边现状以及不可建设用地的影响使其缺乏拓展的腹地与空间。

　　弹子石作为****商务区的配套功能区，承担服务包括高级居住、公寓、酒店、文化设施等。可是，弹子石在文化设施方面却无一规划，实际上将成为一个被边缘化的CBD，有CBD之名，而无CBD之实。

　　重庆CBD规划中存在的缺陷如果不改善，重走弯路的可能性就比较大。

　　其实，渝中区****已经对解放碑CBD有了清醒的认识，为了少走弯路，10月18日，渝中区的主要领导奔赴香港取经。渝中区区长洪天云，区委副****、解放碑CBD建设指挥长潘毅琴不约而同地提出：解放碑CBD建设要好好学习香港的成功经验，并要着手对CBD规划进行科学调整。按照设想，以后的解放碑CBD建设将多建商务类建筑，适当控制商贸类建筑和住宅类建筑的建设。在解放碑CBD总建筑面积中所占比例将由现在的30％增至36％；商贸类建筑和住宅类建筑所占比例将分别由现在的37％、31％减少至30％、22％。

　　“今后解放碑CBD的道路建设也要学习香港，通过建设若干条支道来打通各环线，建立高效的交通网络，以提高人流的疏散速度。”潘毅琴肯定地说，随着轻轨的即将开通，长江大桥的拓宽，以及若干支道的建成，解放碑CBD也有望变得与香港中环一样畅通。

　　顾绯称，****在江北城储备了大量的没有开发的土地，非常适合新建CBD项目。而且，江北城与解放碑只有一江之隔，虽然目前交通不方便，但是****已经规划在架设三座大桥、铺设轨道交通，这样，江北城就能从不便利变得非常便利。纽约、曼哈顿因为全是写字楼，因而夜晚会出现空心化。江北城的规划，吸取了这些城市的经验教训，强调了土地的混合使用，不光有写字楼，还有住宅、商业配套、大剧院、科技馆等文化设施，这样就会使江北城CBD24小时充满活力。

　　顾绯称，CBD的建设是一个漫长的过程，大概需要5年才能初见成效、15－20年才可能成熟。据他透露，今年10月，重庆在香港的招商会反响很好。

　　金三角的利益平衡

　　解放碑、江北城、弹子石构建重庆CBD金三角，解决了发展空间不足的问题，但是，一个新的问题出现，那就是如何平衡金三角的利益。

　　解放碑作为重庆的核心区域，商贸黄金地段，在未来的发展中其商贸的“霸主”地位仍然是不可动摇的。但是，各区域商圈的规划与实施，尤以江北提出的“过江阻击战”，将从根本上动摇解放碑商贸功能的基础，未来的消费趋势是各区域的消费者不再把解放碑作为主要消费地。如果解放碑商贸中心的商家客源仅仅是渝中区60万人口和外地来渝人员的旅游消费，远远不能支撑目前的商业规模，解放碑CBD以商贸为主的功能将被削弱。

　　而且，在目前重庆商业地产空置率全国第一的情况下，未来三年，重庆市主城区五大商圈商业面积将放量300万平方米。对此，迟俭颇为重庆担忧：北京的商圈大量放量，不少商场为了争取客源已经开始了恶性竞争，采取买100元送200元券的方式吸引顾客，这将对北京今后的城市格局产生重大影响。重庆可不能步人后尘。

　　对于卢泰宇和迟俭的担心，重庆市商委有关人士称，重庆市商委已经拿出了规划方案，准备对重庆的商业地产发展进行适当的控制和引导。

　　重庆主要的金融、证券、外企总部均在解放碑，江北CBD需要将这些企业吸引过去才能构建CBD的核心要素，这种功能的转换对于分别属于渝中区的解放碑与江北区的江北城，无疑在区域经济利益方面有冲突，对于江北城CBD将是一个必须面对的问题。

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